O que esperar do mercado imobiliário europeu? As previsões da S&P Agência de notação financeira continua a prever um aumento moderado dos preços nominais da habitação no período 2024-2027. A Standard & Poor’s (S&P) reviu em alta as suas previsões para os preços da habitação europeia para 2024, graças à resiliência dos mesmos em 2023. De acordo com a agência de notação financeira, a recuperação mais rápida que o esperado no crédito habitação deve-se principalmente ao forte mercado de trabalho europeu. Embora os mercados imobiliários na maioria dos países tenham atingido mínimos, a S&P continua a prever um aumento moderado dos preços nominais da habitação no período 2024-2027. Na verdade, após o corte das taxas de juro diretoras por parte do Banco Central Europeu (BCE), os fatores estruturais continuarão a impulsionar a procura de habitação enquanto a redução das restrições à oferta evitará aumentos de preços demasiado acentuados. Previsões dos preços imobiliários na UE Dinâmica da construção nova Tendências no crédito habitação e previsões de taxas do BCE Evolução da procura e da oferta de habitação na UE Previsões dos preços imobiliários na UE Irlanda, Espanha e Portugal registarão os maiores aumentos de preços em 2024 e Itália será o país que sofrerá a maior queda. No caso de Portugal, a S&P antecipa um crescimento de 3,5% este ano e em 2025. O que esperar do mercado imobiliário em 2024 Standard & Poor`s A verdade é que a dinâmica dos preços da habitação é desigual entre os países europeus. As diferenças baseiam-se em vários fatores de oferta e procura, tais como: Financiamento hipotecário, sendo os créditos habitação de taxa variável mais sensíveis às condições de financiamento que os de taxa fixa; Stock de habitação e qualidade de habitação; Custos de construção, demografia, mercado de trabalho, subsídios à habitação pública e sobrevalorizações durante a pandemia da Covid-19; Tipos de casas disponíveis e solicitadas. Dinâmica da construção nova As novas construções continuam a ser vendidas a preços mais elevados enquanto os preços das casas existentes continuam a diminuir. Padrões de isolamento térmico mais rigorosos e aumentos acentuados dos custos de construção devido aos elevados custos dos materiais e da mão de obra contribuem para esta dicotomia. Exceções notáveis no final de 2023 incluíam a Alemanha e a Itália, onde os preços das casas novas e existentes estão a cair, e os Países Baixos e Portugal, onde os preços das casas novas e existentes estão a subir. A atividade de construção, por exemplo, aumenta na Irlanda e diminui na Alemanha. Já o ritmo de contração na emissão de licenças de construção no primeiro trimestre de 2024 desceu para 11% na área do Euro (estava em 24% no mesmo período de 2023) e por exemplo, para 21% na Suécia (58% no terceiro trimestre de 2023). Tendências no crédito habitação e previsões de taxas do BCE A correção dos preços das casas na Europa, segundo a análise, terminará mais cedo que o previsto. Após uma contração de 18 meses, o crescimento dos novos créditos habitação regressou a um crescimento positivo na área do Euro, no Reino Unido e na Suécia. A recuperação coincide com o ciclo das taxas de juro. Isto significa que o efeito máximo das taxas mais elevadas sobre a procura de empréstimos se materializou 12-18 meses após o primeiro aumento da taxa, devido ao forte mercado de trabalho europeu e à recuperação dos rendimentos das famílias, contribuindo para a recuperação da procura de financiamentos mais rapidamente que o esperado. Salvo novos choques, o crescimento económico continuará provavelmente a fortalecer-se até 2025. Os analistas esperam, por isso, que o investimento imobiliário recupere a partir de 2025, altura em que as taxas de juro diretoras do BCE terão descido ainda mais. À luz do declínio da produtividade, os custos laborais – tornaram-se o principal motor da inflação – poderão reduzir a vontade dos empregadores de contratar novos trabalhadores e até levar a despedimentos. É importante notar a este respeito que as taxas de emprego influenciam os investimentos imobiliários e os empréstimos em incumprimento. Até ver, no entanto, o mercado de trabalho europeu está apenas a arrefecer, não a entrar em colapso. O crescimento dos salários está a abrandar e as taxas de desemprego em toda a Europa continuam perto de mínimos históricos. O ciclo de cortes nas taxas de juro será moderado e gradual, considerando que o crescimento do PIB e a inflação deverão regressar às respetivas metas apenas até junho de 2025. Esperam-se mais dois cortes nas taxas de juro por parte do BCE este ano e mais três em 2025. Previsões para o mercado imobiliário europeu Standard & Poor`s Evolução da procura e da oferta de habitação na UE À luz da esperada recuperação moderada dos preços da habitação, com os salários reais a subir e as taxas hipotecárias provavelmente a continuarem a cair à medida que os bancos centrais cortam as taxas, mas permanecendo mais elevadas em termos reais face ao cenário pré-pandémico, será necessário algum tempo para que a ligação entre os preços da habitação e o rendimento das famílias se normalize, após o duplo choque da pandemia e da crise energética. Sobretudo tendo em conta a perspetiva de um crescimento mais lento do emprego. Estes fatores resultarão numa procura moderada, embora em melhoria, de compra de habitação em toda a Europa durante os próximos 12 meses. Posto isto, a proporção de agregados familiares que vivem em imóveis sobrelotados tem vindo a aumentar na última década. Além disso, as regulamentações térmicas cada vez mais rigorosas continuarão a transferir a procura de habitações existentes para novas. Tudo isto sugere que a procura de habitação aumentará moderadamente. Do lado da oferta, os custos de construção caíram significativamente desde o seu pico em 2022, mas continuam mais elevados que antes da pandemia, principalmente devido à escassez de mão de obra. Espera-se, assim, que a combinação destes fatores de oferta e procura conduza a uma recuperação moderada dos preços.

Fonte: Floriana Liuni 13 Agosto 2024, 9:18